El sur de Santiago se ha convertido en una opción para quienes desean vivir en la Región Metropolitana, el punto de partida está relacionado a los costos, y aún cuando la mayor cantidad de fuentes de empleo y negocios en la región se ubican al norte de la ciudad, en comunas cómo santiago Centro, Providencia, Las Condes, Vitacura comunas ideales pero costosas para arrendar, muchas personas optan por vivir en el sur aprovechando la conexión del metro de Santiago para trasladarse a sus lugares de trabajo en el menor tiempo.
¿Qué tan diferente es a nivel de costos el vivir al sur? eso es principalmente lo que motiva el mercado, pero hay muchos más elementos que son atractivos para quienes toman la decisión de vivir en este territorio del país. Por ello enumeramos los siguientes factores de interés:
Precios Más bajos en arriendo y compra de propiedades
El precio del metro cuadrado inmobiliario hace la primera diferencia en nuestra elección, vivir en Santiago para muchos representa la opción más costosa a nivel inmobiliario, las casas y departamento pueden tener los niveles de precios más altos en todo el país y a medida que estamos más cercanos al centro y al nororiente de la ciudad, los costos se elevan considerablemente.
¿Se pueden encontrar precios bajos en el norte y centro? La respuesta es un si, pero todo va a depender de nuestras necesidades personales o grupales, lo cual no supone ser un costo bajo, pero si un nivel de precios más accesibles cuando la propiedad que logramos encontrar es de menor tamaño.
En Santiago Centro y Providencia puedes encontrar propiedades en un portal con la mejor visibilidad de anuncios de arriendos inmobiliarios con niveles de precios más bajos entre $200.000 y $300.000 pesos Chilenos, eso sin dudas puede representar un nivel bajo, pues en las misma comunas podemos encontrar arriendos entre $400.000 y $700.000 Pesos, algo que si buscamos en Maipú, La Florida y La Cisterna, del mismo modo, podemos encontrar propiedades entre $200.000 y $300.000 pesos en sus niveles bajos en el mismo portal de arriendo analizado en la primera ocasión, entonces cual es la diferencia? que en el centro puedo encontrar propiedades de 1 dormitorio o homeestudio entre 18 y 25 metros cuadrados de Construcción y en el sur podemos encontrar propiedades con dos o más habitaciones sobre los 50 mts2 de construcción. Y los costos no solo van en arriendos, también en la venta.
Costos de Arriendos
Al Sur podemos encontrarnos comunas con distancia hacia el centro entre 13 y 19km, eso nos da un tiempo de recorrido aproximado de 1 hora, si trabajo en el norte, ¿para qué quiero arrendar tan lejos? el costo es una opción, pero quizás pueda parecer un poco descabellado perder 1 hora de trabajo de ida y 1 de retorno, hagamos el cálculo en costo horario para definir la razón por la que muchos prefieren vivir al sur.
Sin dudas, si tengo un ingreso sobre un millón de pesos, no tendría problemas con buscar un arriendo en el norte del país, y también veamos cómo impacta esas 2 horas en nuestra probabilidad de ingresos mensuales si ganamos sueldo mínimo que hasta la fecha es de $320.500 Pesos Chilenos o si ganamos $1.000.000 de pesos. Consideramos cómo estandar, que la jornada de trabajo diario es de 8 horas, habiéndo intermedio de 1 hora de colación. Muchos tienen métodos de trabajo diferente, pues algunos trabajan 5 días a la semana, otros 6 días, siendo el único estandar que el tiempo por ley de trabajo es de 45 horas semanales y un tope de 8 horas por día. Por lo que mediremos nuestro punto de vista sólo con la afirmación que el empleado trabaja 8 horas al día.
Sueldo Mínimo: $320.000 Pesos al mes equivalentes a 8 horas de trabajo, nos da un valor por hora mensual de $40.000 Pesos, con lo cual, si perdemos 2 horas en traslado, nuestra pérdida es de $80.000 Pesos.
Sueldo Profesional: Colocándolo cómo un ejemplo a $1.000.000 de pesos, para las mismas 8 horas de trabajo, nos daría un valor de $125.000 CLP por hora mensual, lo que para perder 2 horas en transporte para una persona que gana sobre el millón de pesos, le puede restar la oportunidad de generar $250.000 Pesos.
En resumen, si puedo sumarle esos $250.000 pesos estando en el centro de la ciudad, para muchos es mejor optar por vivir en una de estas provincias, pues sin dudas el tiempo es dinero.
Pero hagamos ahora regla de 3 cuando ganamos sueldo mínimo, en este caso, mi pérdida mensual es de $80.000 pesos, y mi sueldo es de $320.000 pesos, sin dudas me encontraré con un problema.
Arriendo en Maipú: Maipú es la comuna más poblada de Santiago, nuestra primera propuesta a analizar, en ella encontramos mayor incidencias de casas en la oferta inmobiliaria, por lo que los arriendos quizás no son tan bajos, pero son soluciones espaciosas y con mayor privacidad, En la Web encontramos propiedades sobre los $250.000 Pesos, siendo lo más común sobre los $300.000 pesos, pero propiedades con 2, 3 y 4 dormitorios con 70mts2 y 100mts2 de construcción.
¿Pero puedo pagar con sueldo mínimo esos montos? esa es la opción que convierte a Maipú cómo una de las favoritas, sin dudas no puedes pagar el arriendo, pero puedes compartir los espacios con otros que puedan reducir los costos, si el pago es de $300.000 Pesos por 4 dormitorios, si logro encontrar 3 inquilinos más, tendría un costo de $75.000 pesos, y en ocasiones, cada dormitorio es divido en pareja, lo cual hace que el vivir en la comuna sea la opción más económica y por ello debamos entender porqué está entre las favoritas aún con la distancia. El acceso al metro desde Maipú está por la línea 5.
Arriendo en La Florida: En La Florida nos encontramos un concepto similar, pero con un mercado inmobiliario que está compartido en la oferta de casas y departamentos, en La Florida podemos encontrar opciones por debajo de los $200.000 pesos de menor tamaño, algo que nos da un espacio con más privacidad, pero que es accesible, un departamento de 1 dormitorio para una pareja donde ambos ganan sueldo mínimo es una opción de más sencillo pago.
De igual forma, podemos encontrar opciones con 2 dormitorios y más a precios debajo de los $300.000 pesos, y La Florida es una comuna que está un poco más cercana y con más conexiones del metro. Podemos acceder por la línea 4, 4A y línea 5 y está cercana comunas del sector oriente del país, lo cual representa una ventaja a nivel de oportunidades de empleo.
Arriendo en La Cisterna: La cisterna brinda una oferta sobre los $180.000 pesos, está más edificada con departamentos, por lo que incluso podemos encontrar opciones entre $250.000 y $300.000 pesos, con tres dormitorios. La comuna está conectada a la línea 2 del metro de Santiago, y está al lado de San Miguel, una comuna con una plusvalia que en los últimos años se ha mantenido en oportunidades de crecimiento, esta conexión abre oportunidades para empleados en San Miguel y Santiago Centro que viven en La Cisterna, y el transporte por la línea 2 del metro es rápido, siempre que no salgas a la hora pic de la ciudad.
Costos de Venta
Otro de los motivos de decisión están en los costos de compra de una propiedad, si trabajo en Santiago y tengo un ingreso bajo, medio o alto y quiero comprar una propiedad inmobiliaria, sin dudas tengo opciones con el sistema de créditos para vivienda del país, pero, en muchos casos, mi oportunidad de compra de una vivienda está sujeta a condición al nivel de ingreso que tengo, por lo que si tengo un sueldo bajo, difícilmente una institución financiera me dará dinero para comprar una propiedad que no podré comprar.
Esa razón ha hecho que muchos que incluso pueden arrendar una propiedad en el centro por tener un buen ingreso, optan por comprar su primera casa o departamento en comunas al sur del país, pues los costos son más bajos y de mayor tamaño, muchos al tener la posibilidad de comprar una casa en Maipú o en La Florida con muchos dormitorios, terminan comprando y dividiendo los costos arrendando el resto de las habitaciones, así dejamos de pagar arriendo, y los inquilinos nos ayudan a pagar la cuota mensual de nuestro crédito hipotecario.
También es importante el valor de las comunas intermedias en nuestra decisión de compra, al quitarnos el costo de un arriendo y encontrar propiedades con gran cantidad de dormitorios, sin dudas nuestra facilidad de pago es absoluta, y una comuna intermedia puede ser una opción de bajo costo y con un nivel de plusvalia más elevado.
¿Qué es la plusvalia? el aumento de valor de alguna propiedad o el diferencial de ganancia que obtenemos, a nivel inmobiliaria, la plusvalia aumenta cuando un territorio aumenta su valor por diferentes motivos:
- Mejoras en los servicios, seguridad, empleo, salud, etc
- Más capacidad de empleo y gestiones de negocios
- Aumento de la actividad comercial
- Aumento de la Inversión del sector de construcción
Técnicamente todas las comunas tienen un nivel de crecimiento, Maipú hoy en día tiene un costo inmobiliario más alto, comprar una propiedad también tuvo un ingreso, pero en relación con San Miguel, vemos que ese aumento es más bajo, la causa de esto, es que San Miguel, Macul, Ñuñoa, San Joaquín son comunas que están unidas a las 3 comunas más costosas y con mayor desarrollo de la región.
Esta cercanía hace que la inversión en comunas cercana aumente, pues cómo hemos mencionado, al ser comunas tan costosas, ya en Providencia, Las Condes y Santiago sólo se plantean construcciones de condominios lujosos. Incluso en Ñuñoa es más frecuente ver condominios lujosos, pero aún encontramos opciones de bajo costo con las que con los años podemos tener un nivel de plusvalia más alto.
Menos Ruidos y Tránsito Terrestre en zonas residenciales
Este motivo es menos común por muchos, pues quienes se acostumbran a vivir en el ruido, difícilmente pueden conciliar la vida sin él, pero sin embargo, si hay personas que prefieren pasar sus fines de semana completamente alejados del tránsito terrestre y el comercio.
Vivir en el Centro para muchos puede resultar tormentoso, autobuses circulando en todo momento, gritos de comeciantes y transeuntes, muchos optan por vivir en comunas más calmadas, e incluso terminan por no buscar oportunidades de empleo al centro, pues si, también podemos vivir en el sur y aún así encontramos un empleo, no todos los habitantes de Santiago recorren esas 2 horas de viaje para llegar a sus puestos de trabajo.
Menores Niveles de Contaminación
La contaminación es otro elemento clave en nuestra decisión, en el Centro ya el nivel de estructura inmobiliaria ha consumido buena parte de los espacios verdes de la región, y aún cuando se conserva una política de conservación de áreas verdes, los niveles de contaminación son más elevados por el constante flujo vehículos que transitan.
Además, es más común encontrarnos con zonas llenas de desechos, y aún cuando las municipalidades mantienen gestiones de esfuerzo para mantener el lugar a tono para el deleite de nuestros sentidos, el alto tránsito siempre será un reto que tendrá costos en nuestra calidad de vida, contaminación sónica, contaminación del aire y contaminación por desechos.
Oportunidades de Negocios de Menores Costos
Si tenemos un bajo ingreso, o incluso un ingreso medio, los costos de apertura de negocios tradicionales pueden ser más bajos si estamos en el sur. Sin embargo, esto no es un factor que detiene al emprendedor, pero si hacemos énfasis cómo uno de los motivos por los que muchos prefieren vivir en la zona sur.
Aún cuando las oportunidades comerciales en el norte son más alta, nos encontramos con 3 dragones que vencer, la alta competencia y los altos costos de arriendos e impuestos.
La alta competencia: Nos obligará a buscar métodos de competencia publicitaria, y métodos de atención más costosos, en el Centro de hecho es un común las entregas a domicilio, la movilidad y alta competencia no hace ser más complacientes al mercado, lo cual sopone un costo más elevado. No es igual ser la repostería de la esquina, que ser una repostería en una cuadra llena de competidores, si bien, igual puedo concilar ventas, hoy tenemos que abarcar ese mercado que se le dificulta el llegar hasta nuestra tienda, por lo que debemos llevar nuestra tienda hasta su hogar y lugares de trabajo.
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Los costos de Arriendo: En Comunas de alto costo podemos contrar mucho tránsito de personas, encontrar un arriendo puede ser una oportunidad, pero el costo puede ser el factor que nos frene en nuestras intenciones.
Queremos arrendar, seguro que no debería representar un problema, porque un arriendo de 2millones de pesos, cuando los clientes circulan en todo momento por las calles se puede cubrir sin problemas, pero cuando soy un pequeño emprendedor que busca abrirse un espacio me encuentro con una realidad que puede ser cruda, que ese costo de 2 millones se multiplica en el momento que voy a abrir mi negocio. En el arriendo de inmuebles comerciales siempre se piden meses de anticipación de pago, por lo que puedo llegar a pagar hasta 3 o 6 meses en adelanto a muchos casos.
Además, muchas veces ese tránsito no compacta con nuestro negocio debido a la alta competencia, por lo que igual habiendo invertido una fuerte suma de dinero, los clientes no entrarán a mi negocio a menos que haga estrategias de captura de clientes, entregas a domicilio, hacer publicidad para mi negocio o lograr contratos y acuerdos de ventas.
Impuestos y Servicios: Esto es una obligación de pago en todas las comunas del país, pero en algunas los costos pueden ser más bajos, cómo impacta esto en mi calidad, de vida, sin dudas los servicios son mejores donde son más costosos, la plusvalia aumenta considerablemente y los impuestos darán valor agregado a cada paso que doy, pero cuando el compromiso de iniciar un negocio, comenzar a facturar tiene un porcentaje de pago más bajo, estos elementos pueden ser impactantes.
El sur tiene ventajas que pueden ser atractivas para sus habitantes, pero también para muchos que quieren vivir en la Región Metropolitana y buscan opciones accesibles y en crecimiento, si estoy en una comuna en crecimiento, mi capacidad de crecimiento puede ir de la mano a su desarrollo, en cambio, si estoy en una comuna que ya tiene todo hecho, para muchos podría costarnos más esfuerzo y costos darle la mano. Sin embargo, estas son sólo algunas consideraciones observadas en los mercados, pero no necesariamente puede suponer tu realidad e intereses, así que esperando que te sea de utilidad, nos despedimos hasta el próximo chupete.